Según el más reciente reporte entregado a sus inversionistas, correspondiente al tercer trimestre del 2022 (3T22), Fibra Uno (FUNO), el primer y mayor fideicomiso de inversión de bienes raíces en América Latina, mantiene un sólido desempeño de sus ingresos totales, con un crecimiento de 11.5%, al ubicarse en 6 mil 018.4 millones de pesos (mdp), contra los 5 mil 801.3 mdp registrados en el mismo periodo del año anterior.
Las referidas cifras reflejan un crecimiento del 3.7% durante el 3T22 y 14.8% en una base anualizada. Esos indicadores fueron apuntalados gracias al alza de 3.8% equivalente a 408 mil metros cuadrados (m2) de área bruta rentable del fideicomiso, que con esto llegó a los 11.2 millones de m2 en total en su portafolio dentro de los segmentos comercial, industrial, oficinas y usos mixtos. Además, de julio a septiembre de 2022, FUNO, reportó una generación de flujo de efectivo (AFFO) de 13.8% e ingresos operativos netos del 10.4%, respecto al mismo trimestre de 2021. Para hablar sobre este crecimiento y el recién entregado centro comercial que es parte del proyecto Mítikah Ciudad Viva, localizado en la colonia Xoco de la Ciudad de México, Gonzalo Robina, Director Adjunto de FUNO, fue entrevistado en exclusiva por la Revista EQUIPAR, destacando que, pese a las condiciones económicas actuales, siguen las inversiones y estrategias de desarrollo inmobiliario para México.
CRECIMIENTO
El directivo señaló que en los cuatro indicadores más importantes para evaluar el rendimiento en la industria como son: el ingreso, flujo libre de operación, ingreso neto de operaciones y flujo ajustado de operación, FUNO creció durante el 3T22, entre el 12 y el 16% contra el mismo periodo del año pasado. “Hemos avanzando y creo que los retos que tenemos para el cierre de este año son, seguir con ese ritmo y continuar entregando a nuestros inversionistas un resultado de estas características. Consideramos que cerraremos este 2022 manteniendo el crecimiento de doble dígito comparado con el año anterior”. Aunque consideró que en el primer semestre del 2023 se van a complicar las cosas a nivel global, pero ya para el segundo semestre del próximo año, todos los indicadores macroeconómicos globales irán en el sentido opuesto al que estamos ahora.
Al hablar sobre las estrategias de crecimiento para FUNO, Gonzalo Robina, señaló que estas se basarán en la experiencia del grupo que históricamente tiene 40 años en el mercado y como Fibra, está por cumplir 12 años en marzo del 2023. “Sabemos que este es un negocio cíclico y que tarde o temprano vienen épocas más difíciles que otras, entonces diseñamos un Fibra probado que ahora ha resistido, demostrando resiliencia ante los malos tiempos que hemos pasado, primero por la contingencia y luego por temas como los conflictos geopolíticos en Europa, además de la inflación que está afectando prácticamente a todo el mundo”.
Otras importantes estrategias empleadas por FUNO son las conversiones y reaprovechamiento de espacios, como la transformación de torres de oficinas en hospitales, ingreso de nuevos conceptos y oferta en los centros comerciales, además del beneficio de la detonación industrial, pues el organismo ha analizado cómo crece la demanda generada principalmente por los conflictos entre Estados Unidos y China, para busca oportunidades.
MÍTIKAH
Uno de los grandes y recientes hitos para Fibra Uno, fue la entrada en operaciones de la totalidad de la fase uno del mega complejo Mítikah Ciudad Viva. “En Mítikah Ciudad Viva existe la torre de oficinas con 64 mil m2 inaugurada en plena pandemia, en el 2020; una torre de consultorios que se le renta al hospital San Ángel Inn que también forma parte del conjunto y abona de 10 mil m2. La torre de departamentos con 84 mil m2, que es la más alta en su tipo que existe en Latinoamérica, con 66 niveles y cerca de 660 departamentos que ya se vendieron. Igualmente hay un edificio de vivienda en renta. Entonces es realmente todo un ecosistema donde la gente puede disfrutar y vivir con una muy alta calidad de vida”.
Específicamente del recién entregado centro comercial, Gonzalo Robina señaló que es un inmueble de clase mundial para la zona. “Tenemos 280 espacios comerciales con las tres anclas más importantes, que son: El Palacio de Hierro que tiene cerca de 35 mil m2 de piso de venta, Liverpool que se inaugura el 10 de noviembre junto con Cinépolis; desde ese día estaremos prácticamente abiertos al 100% aunque posiblemente algunos locales demorarán un poco más, pero esa oferta estará funcionando en breve. A veces perdemos la proporción, pero es un gran proyecto, tenemos cinco niveles y el Complejo de Mítikah ofrece 15 mil cajones de estacionamiento. Existe toda la habilitación para que los usuarios que lleguen puedan estar dentro del centro comercial y nadie trate de invadir las calles circundantes en Xoco, para no generar tránsito”.
PLANES
El entrevistado informó que actualmente FUNO está reconvirtiendo cerca de 120 mil m2 principalmente de oficinas hacia hospitales o clínicas; también algo de retail, pues algunas de las cajas que dejó Best Buy, se están reutilizando para universidades, clínicas o laboratorios. “En lo que representa la reconversión de oficinas hacia departamentos o condominios en venta, seguimos analizando y tenemos dos proyectos avanzados. La realidad de las cosas es que hay que irnos con precaución porque para la venta de estos departamentos se requiere un mercado hipotecario que hoy también se ve afectado por el incremento de las tasas de interés; sabemos que esto es pasajero y quien toma una hipoteca lo hace para los próximo 15, 20, o 30 años, pero son factores que hay que considerar”.
Sin embargo, la apuesta por México sigue: “Tenemos un gran desarrollo en la ciudad de Monterrey que se llama Galerías Valle Oriente, que es un centro comercial que compramos y es parte de los portafolios que hemos adquirido con anterioridad. A este prácticamente le estamos doblando la superficie comercial y construimos un hotel que será el Hilton de Monterrey, junto con una torre que originalmente iba a ser de oficinas, pero que se terminó vendiendo para un hospital. Esta expansión debe de estar por inaugurarse de aquí a fin de año”.
Finalmente, el Director Adjunto de Fibra Uno, agregó: “Seguiremos creciendo e invirtiendo en el país que es muy grande y no lo digo en extensión, sino como nación, porque creemos mucho en su gente. Les hago una cordial invitación para que conozcan el centro comercial Mítikah; vale la pena que lo vayan a ver para constatar su calidad y oferta”.
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