Actualmente el mercado inmobiliario industrial en México muestra una oportunidad importante para la inversión, la cual se ha venido acelerando debido al boom de Nearshoring. Este segmento en México se presenta como el de mayor tamaño de América Latina, con alrededor de 73 millones de m2 durante 2022, ubicándose por arriba de mercados como: Brasil, Perú, Argentina y Colombia, debido al alto potencial de desarrollo y los factores económicos que hacen atractiva la inversión.
La palabra Nearshoring está presente en todo el sector de la construcción de parques industriales, propiciando la llegada de empresas extranjeras dispuestas a invertir dinero en el país, para impulsar el desarrollo de las comunidades y sus habitantes, con la generación de empleos.
De acuerdo con estimaciones del Banco Interamericano de Desarrollo (BID), las oportunidades de Nearshoring en el mediano plazo para LATAM alcanzarán los 78 mil millones de dólares en nuevas exportaciones de productos y servicios, dónde México estaría llegando a 35 mil millones de dólares, para consolidarse como uno de los mayores beneficiarios de este fenómeno en la región.
El caso con mayor atención mediática en el país, es la instalación de la planta de Tesla en México, propiciando la competencia entre varios estados del país como Hidalgo, Estado de México y Veracruz, para que al final Nuevo León resulte como la sede de dicha fábrica.
Ante este boom, el reto para México en el segundo semestre del 2023 será la escasez de espacios industriales que comienza a acentuarse, especialmente en los mercados de la frontera norte, los cuales han tenido la mayor demanda ante el efecto del Nearshoring. Y es que, en ocasiones, ante la necesidad del mercado, en lugar de hacer una buena inversión, las empresas adquieren terrenos que no tienen el valor que prometieron o no están debidamente reglamentados. Por eso, ESCALA, enumera los puntos más importantes que se deben tomar en cuenta a la hora de comprar un lote industrial.
ESPACIO ADECUADO
Un terreno industrial es el espacio adecuado que cuenta con el tipo de uso de suelo destinado a industrias, cuyo permiso de uso requiere de especificaciones especiales, desde el tamaño hasta la ubicación y brinda la oportunidad de construir centros de almacenamiento, fabricación, distribución y oficinas. De hecho, estos espacios son perfectos para empresas que buscan dar el paso en el desarrollo y crecimiento de la compañía.
Francisco Tijerina, Director de Desarrollo de Negocios de ESCALA, empresa pionera y líder en México en la administración profesional de proyectos de construcción, señaló que debemos tomar en cuenta en la compra de terrenos industriales ahora en esta nueva era del Nearshoring, donde la competencia por terrenos era de esperarse. La construcción de un parque industrial genera ventajas, que varían en relación al tamaño y especificaciones propias del proyecto. Los puntos a tener en cuenta son:
PLUSVALÍA
Es importante analizar qué te ofrece el terreno industrial que te están reduciendo. Pueden ser cosas mínimas, desde servicios básicos hasta vialidades o infraestructura relevante. Todo lo que le agregue valor actual ya futuro.
UBICACIÓN
Hay que elegir estratégicamente. Los dueños de las empresas no deben irse por lo más barato sino por lo que realmente necesita la compañía. ¿El terreno considerado está cerca de vialidades principales? ¿Está en la periferia de puertos o aeropuertos, por si se requiere exportar a otros países? La ubicación está ligada a la plusvalía, así que debe elegirse bien para que en el futuro aumente el valor del terreno.
USO DE SUELO
Para la actividad industrial, esto es vital. Es importante asegurarse de que el terreno cuente con todos los permisos necesarios. De acuerdo con la Norma Mexicana de Parques Industriales (NMX-R-046-SCFI-2015), un predio de este tipo es un terreno delimitado que cumple con los siguientes criterios:
INFRAESTRUCTURA
Cuando se compra un terreno industrial, se deben tener algunas consideraciones para poder llevar a cabo actividades de transformación, fabricación o logística que requieren una infraestructura especializada y con los siguientes aspectos:
SEGURIDAD
Es un elemento que siempre se debe prever para mantener resguardadas las operaciones de la empresa, y tan importante es la seguridad interna del personal, como la externa. Contar con una caseta en la entrada del lote ayudará a evitar cualquier inconveniente en materia. Es muy importante investigar si la zona ha sido víctima de algún desastre natural: inundaciones, derrumbes, entre otros.
En conclusión, la demanda de los espacios industriales en México en esta era del Nearshoring se concentra en la manufactura de productos, con cerca del 32% del total del inventario. En segundo lugar, se encuentran los espacios destinados a logística, con aproximadamente 31% del total de m2 industriales y la industria automotriz representa el 14% del total.
02/08/2023
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