Un año y 8 meses después de que se inició la crisis sanitaria a nivel mundial, no queda la menor duda de que esta pandemia ha modificado el escenario de la inversión inmobiliaria comercial y ha perfilado distintos tipos de activos según el grado de afectación derivado de las restricciones de movilidad impuestas para frenar los contagios del virus.
Entre los activos favorecidos destacan los residenciales, los centros logísticos y de datos, así como gran parte de los activos del sector minorista. Entre los más desfavorecidos se encuentran las oficinas y los activos hoteleros, afectados por el auge del teletrabajo y el desplome del turismo internacional.
Antes de la llegada de la pandemia, la inversión en oficinas y en activos hoteleros era, a todas luces, la de mayor peso en el sector inmobiliario comercial: entre ambas acumulaban cerca del 50% del total. El segmento residencial, el minorista y, sobre todo, el logístico, se situaban en un segundo plano.
La irrupción del COVID-19 dio la vuelta a la inversión inmobiliaria en 2020, provocando un desplome sin precedentes y del cual nadie estaba preparado. La peculiaridad de la crisis sanitaria provocó la imposición de restricciones a la movilidad nacional e internacional y también a ciertas actividades económicas, lo que modificó el atractivo de los diferentes activos que componen la inversión inmobiliaria en Latinoamérica y el resto del mundo.
GANADORES Y PERDEDORES
A grandes rasgos, se vieron menos perjudicados o, incluso, favorecidos, algunos activos minoristas, el sector logístico y los activos residenciales. Los primeros, beneficiados por el papel de los supermercados como abastecedores de bienes básicos para la población; el segundo, por el auge del comercio on-line, y los terceros, por una combinación de factores más heterogéneos que han permitido el crecimiento de los segmentos de interés social, medio y de lujo. De hecho, en países como Colombia la edificación residencial registró un crecimiento durante los meses de la pandemia.
En el lado opuesto se sitúan los que hasta entonces habían sido, precisamente, los activos estrella del mercado: el atractivo de las oficinas se desplomó por el avance del teletrabajo; los locales comerciales (históricamente, uno de los segmentos más relevantes en el sector minorista) quedaron muy afectados por las limitaciones de los horarios de apertura, aforos, etc. (más o menos estrictas según las regiones) y los hoteles sufrieron las consecuencias de una demanda en mínimos.
El sector logístico fue uno de los más resilientes en 2020. El volumen de inversión el año pasado fue mejor de lo esperado, para 2021 se espera que alcance un nuevo máximo histórico. Detrás de los buenos datos del sector logístico se encuentran los efectos del confinamiento de la población, que han permitido un repunte sin precedentes del comercio on-line y han dado lugar a un inevitable auge de la logística de proximidad, provocando un elevado interés por parte de los inversores en los activos en ciudades de más de 100.000 habitantes, una tendencia que continuará a lo largo de los próximos años. En 2021, el comportamiento del sector ha sido similar al anterior, sobre todo en la medida en que el comercio on-line se ha instaurado en los hábitos de consumo de gran parte de los consumidores.
Finalmente, la expansión del 5G y la fibra óptica y la mayor penetración de las nuevas tecnologías digitales como el internet de las cosas (IoT) o la computación en la nube han estado estrechamente vinculadas a algunas de las consecuencias que ha tenido la pandemia (como el auge del teletrabajo), donde ha quedado clara la importancia de la conectividad para que la vida económica y social no se detenga. En este sentido, surge el interés entre los inversores por un activo comercial cada vez más atractivo, como son los centros de datos.
OFICINAS EN DECLIVE
El mercado de oficinas en las principales ciudades de México se vio seriamente afectado durante todo el 2020 y parte de 2021, debido a la pandemia. En la Ciudad de México, por ejemplo, se alcanzó una tasa de desocupación de 22.5% al primer semestre del año pasado, el equivalente a 320,116 metros cuadrados de espacio rentable vacante.
“Las empresas no pudieron ocupar sus espacios de oficinas, condición que se prolongó por muchos meses. Después hubo una importante desconfianza de volver a los espacios tradicionales de trabajo, a la vez que para muchas empresas dio resultado la implementación del trabajo a distancia”, explicaba en su informe semestral Giovanni D´Agostino, presidente de Newmark México.
“Para el segundo semestre de 2020 y el primer semestre de 2021, las cifras de desocupación aumentaron a 198,657 metros cuadrados y 320,116 metros cuadrados, respectivamente. Esta última cifra representa un aumento del 128%, comparado con el último trimestre sano que vio el mercado corporativo de la Ciudad de México”, agregó D´Agostino.
Sin embargo, señala que el mercado corporativo está en recuperación. “El proceso de vacunación contra el Covid-19, sigue avanzando y las condiciones de trabajo y de vida poco a poco están volviendo a la normalidad, por lo que la incertidumbre empieza a disiparse”, dijo.
Cabe señalar que ante la desocupación de oficinas en la Ciudad de México a causa de la pandemia de Covid-19, las autoridades capitalinas han lanzado un programa de reconversión de oficinas, el cual contempla la transformación de torres de oficinas en vivienda. Algunos expertos coinciden en que convertir oficinas en vivienda puede ayudar a tener un balance de vida y trabajo. Por ejemplo, minimiza los tiempos de traslado y los gastos en transporte, al mismo tiempo, impacta positivamente en la plusvalía de la propiedad.
CRECIMIENTO HOTELERO
A pesar de la marcada incertidumbre y los pronósticos cautelosos del año pasado, durante 2021 el sector hotelero mexicano ha mostrado una recuperación mayor a la esperada. Las ocupaciones en hoteles de playa observaron incrementos constantes ayudados principalmente por los periodos vacacionales de fin de año y Semana Santa, así como el avance en el esquema de vacunación de Estados Unidos, que benefició ampliamente a los mercados dependientes de turistas provenientes de Norteamérica.
Por otra parte, el segmento de hoteles de ciudad se ha mantenido con ocupaciones estables, pero aún por debajo de los niveles de 2019. Incluso con tarifas accesibles y mayor flujo de viajeros que el reportado en 2020, algunos productos y sus inversionistas han comenzado a resentir los efectos de la nueva normalidad.
Al comenzar el proceso de vacunación, estas plazas comenzaron un periodo irregular de ocupación mixta (nacional e internacional), que algunos participantes del sector esperan que se prolongue hasta finales de 2021, cuando es posible que comience a observarse un retorno gradual a las tendencias de ocupación prepandemia: con una mayoría de huéspedes norteamericanos, tarifas estabilizadas y ocupación hotelera cercana a la observada en 2019.
No obstante, se estima que, en último lugar de recuperación, se encontraría el segmento corporativo y de eventos (MICE, por sus siglas en inglés), desplazados por el teletrabajo y las reuniones telemáticas, gracias a la expansión de las tecnologías estandarizadas a lo largo de la pandemia.
En realidad, México ha sido el país Latinoamericano que mejor ha resistido la crisis de la pandemia en cuanto al tema hotelero, por lo que se ha podido recuperar con mayor velocidad. Los indicadores hoteleros como las inversiones y la ocupación ya alcanzan niveles aceptables y atractivos, esto principalmente como consecuencia de la cercanía a Estados Unidos, un mercado de alta capacidad adquisitiva y potencial como inversionista.
BUENAS PERSPECTIVAS
El sector de la construcción, que contribuye con poco más de 6 por ciento del Producto Interno Bruto (PIB), crecerá este año 2021 a una tasa anual de 9 por ciento, impulsado principalmente por una mejor perspectiva en la actividad, el alza en el empleo y por la recuperación de la edificación, aseguró BBVA México.
Al presentar el informe “Situación Inmobiliaria”, Carlos Serrano, economista en jefe de BBVA México, aseguró que las perspectivas para el sector por lo que resta del año son favorables, aunque existen riesgos relacionados con la escasez de insumos y la ausencia de la inversión física en proyectos de infraestructura.
“La construcción podría crecer 9 por ciento este año, la perspectiva de mejora para el país creció por el impulso de la economía de Estados Unidos, hay disposición de invertir por parte de las empresas constructoras en México. La recuperación vendrá por la edificación, por una mayor actividad comercial y por el comercio electrónico”, destacó el economista en videoconferencia.
De acuerdo con el Inegi, el sector de la construcción retrocedió 12.4 por ciento en 2020. En tanto, hasta el cierre del primer semestre de este año, el sector emplea a un total de 446 mil 325 personas. En este sentido, Serrano argumentó que en el sector de la edificación, que hasta el mes de junio avanzó a una tasa anual de 9.7 por ciento, los niveles de empleo ya están en los mismos rangos que se tenían previo a la crisis sanitaria, impulsando así el crecimiento del sector construcción, tan importante para la economía.
Vale la pena destacar que durante el primer semestre de 2021, la inversión extranjera directa en México fue de 18 mil 433.5 millones de dólares, de acuerdo con datos preliminares de la Secretaría de Economía.
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