América del Sur, al igual que a nivel global, ha experimentado el crecimiento del comercio electrónico o e-commerce, acelerando las inversiones en el sector logístico-industrial. Así lo determinó el estudio de Capital Markets de Cushman & Wakefield, que ha evaluado los mercados de Bogotá, Santiago, Lima, Buenos Aires y Sao Paulo. La investigación ha evidenciado el comportamiento de los diversos segmentos inmobiliarios como: oficinas, retail, logístico y residencial, para determinar las oportunidades existentes en el sector. De esos destinos, se destacó la capital colombiana, al ofrecer opciones importantes con las mejores tasas de capitalización de Suramérica.
El estudio también reveló cómo, aunque hubo lentitud en las campañas de vacunación en 2021, la inoculación influyó en la recuperación económica. Adicionalmente, en 2022 hubo una mejora en el pronóstico con el desarrollo y práctica del formato híbrido laboral, que afianzó al sector inmobiliario industrial y logístico, sobre todo por la demanda del e-commerce y los procesos de última milla.
Sobre los resultados de esta exploración, Juan Carlos Delgado country manager de Cushman & Wakefield señaló: “El estudio nos muestra también que crece de manera preocupante la inflación, y en la región tendrán efectos algunos procesos electorales teniendo en cuenta que los inversores deberán considerar el nivel de institucionalidad de los países y el programa económico que se busca implementar en cada país”.
ACTIVIDAD ROBUSTA EN COLOMBIA
Juan Carlos Delgado también informó, que Colombia muestra una actividad robusta gracias al desempeño económico y al permanente desarrollo del mercado industrial y de oficinas. Precisó que en la región en general, fueron notorios los esfuerzos políticos y privados para promover las inversiones y actividades económicas en la primera mitad del 2021, convirtiéndose en los principales motores de una recuperación moderada pero reconocible, derivando en un aumento del consumo.
Por su parte Marc Royer, managing partner de Capital Markets Suramérica de Cushman & Wakefield expuso, que los resultados del estudio indicaron que en el 2021 hubo una fuerte recuperación del mercado inmobiliario con volúmenes de inversión por encima de la media, impulsados por un entorno de alta liquidez, sólido crecimiento económico y bajas tasas de interés. Es de destacar que los activos inmobiliarios que recibieron con creces la mayor inversión fueron: multifamily, logístico-industrial y Pharma/I+D; o más conocidos como “Beds, Meds & Sheds” (camas, medicamentos y naves por su traducción al español).
Explicó que la demanda de inversores también benefició al sector de multifamily, sin embargo, las dificultades se hicieron presentes a la hora de desplegar capital en este último segmento, debido a su limitada oferta en la región, con excepción de Chile, donde está en desarrollo desde hace algunos años.
OPORTUNIDADES EN COLOMBIA
Capital Markets de Cushman & Wakefield evaluó particularmente el mercado de las principales ciudades de la región, las cuales se han convertido en un indicativo veraz de lo que ocurre en cada país, ya que es allí y en sus alrededores, donde se desarrollan los diferentes tipos inmobiliarios reseñados.
La investigación indicó que, en el rango de oficinas, hay un mercado consolidado en Bogotá con una tasa de capitalización de aproximadamente 8.5% frente a un 1,84% de los Bonos del Tesoro de los Estados Unidos a 10 años, liderando así el listado en la región que reporta tasas de 8,26% en Sao Paulo, 8,25% en Lima, 6,70% en Buenos Aires y 6,50% en Santiago. Esta cifra, se ubica en un mercado donde se deben evaluar los riesgos de capitalizaciones tan altas.
Por otro lado, para inversionistas hay oportunidades en lo que se ha denominado la estrategia “Core” en el mercado logístico, donde hay menor riesgo, pero también menor retorno para la inversión y el 100% de estos activos inmobiliarios están bajo el modelo de renta, destacándose los centros de distribución Prime con arrendamientos a largo plazo, plataformas build-to-suit, sale & lease back.
EN LA CAPITAL
Para el caso de Bogotá, los expertos evidenciaron que existen oportunidades de inversión en bodegas y parques industriales, principalmente en los submercados de Calle 80 o cercanos a la capital, ya que los procesos de última milla empiezan a ser vitales para las empresas, su recuperación y expansión, además de que particularmente este sector es un punto de encuentro para vías que comunican a diferentes regiones claves del país, por ejemplo, el acceso directo a la vía Bogotá-Medellín.
En la estrategia de inversión “Value Added”, son edificaciones que están en proceso de renovación y que adquieren mayor valor a través de remodelaciones y con ocupaciones entre el 60% y 70%, las que tienen mayores ventas en el edificio, por el mayor número de locatarios. Allí, según Juan Carlos Delgado, los inversionistas pueden encontrar oportunidades importantes en proyectos ubicados en parques industriales y logísticos en BTS, principalmente en Bogotá y zonas aledañas, así como naves stand-alone de más de 3.000 m2 en Bogotá, donde se identifica una rápida absorción.
Mientras tanto en la estrategia denominada “Opportunistics”, el riesgo es mayor, pero también se tienen retornos altos, dado que el precio de los inmuebles es mucho menor y los retornos rondan un 20%. En edificios antiguos se logran alcanzar mejores dividendos a través de la remodelación.
Allí y para la capital colombiana, las alternativas de inversión están en el desarrollo de Data Centers en áreas urbanas y de segundo nivel, así como los multifamily; estos últimos se encuentran en auge, debido a la señalada dificultad que han tenido los ciudadanos en el acceso a la vivienda, mientras que la demanda de renta crece, según el Banco Interamericano de Desarrollo. Otra oportunidad está en el segmento senior living donde las oportunidades aumentan en la medida en que crece la expectativa de vida en las principales ciudades de Colombia. Estas dos últimas tendencias en el país están aún incipientes, por lo que tienen un mercado en crecimiento.
“Se espera que los inversores sigan aumentando sus colocaciones en inmuebles comerciales en la región como una buena alternativa de inversión ajustada al riesgo, en un contexto de alta inflación, con foco en estrategias “core”, activos resilientes y mercados primarios”, concluyó Marc Royer.
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